住居費の節約|注文住宅の費用の決まり方と少しでも安くする方法

住居費の節約

ーー安く家を買う方法はありますか?

こんな端的な質問を、某サイトで見た。

筆者も端的に回答するなら

「田舎のシンプルな小さい家」が最も安く、「都会のかっこいいデカイ家」が最も高い

これが答えだ。しかし、これだけではいまいち味気がない。

本記事では、注文住宅の値段相場の決まり方、そして注文住宅を少しでも、少しでも安く買う方法を紹介できれば、と執筆している。非常にたくさんの項目になってしまい恐縮だが、ぜひ最後まで目を通していただきたい。

ただ、この記事だけでも伝え切れていないことはたくさんある。感想として、注文住宅を買うことは、改めて難しいことだと感じた。

注文住宅の値段相場はどのように決まる?

まずは基本として、「注文住宅はどのように値段が決まるのか」を解説していこう。

注文住宅は、大きく

  • 土地の値段
  • 家の値段
  • 諸費用(手数料、税金、ほか)

にわかれ、これらを総合計した金額が値段となる。

土地の値段の決まり方

まず「土地の値段」は、

国が算出する指標価格をベースに、土地の状況などが加味されて、値段が決まる

目安は「公示地価もしくは基準地価×面積(㎡)×1.1」

だ。

”国が算出する指標価格”とは

  • 公示地価(こうじちか)
  • 基準地価(きじゅんちか)

があり、公示地価は都市部のポイントで国が調査したもの、基準地価は郊外なども含めたポイントで都道府県の自治体が調査したものとなる。

これを調べるには国土交通省の国土交通省地価公示・都道府県地価調査を参照できる。(しかし筆者個人的にはやや見にくいサイトのため、株式会社Land Price Japanが運営する土地代データをおすすめする)

ただし、公示地価および基準地価は、あくまで指標であり、これらの数字がベースとなって実勢価格(実際に取引が行われる金額)が決まってくる。

実勢価格については国土交通省の取引価格情報検索を用いれば、地図から過去の取引金額を見ることができるが、取引が頻繁に行われていない場合はデータベースにも上がってこない。

そのため、実勢価格の計算の目安だが「公示地価もしくは基準地価×面積(㎡)×1.1」というものがリサーチでは散見された。試しに東京都中央区佃で調べてみると

公示価格として「中央区 佃」の地価平均
:127万円(㎡)

実勢価格として「中央区 佃」の不動産取引価格情報(令和2年1月〜3月)
:㎡単価140万円(35平米)、220万円(85平米)

となった。

公示価格と実勢価格に差ができる理由はさまざまだが、

  • 面積(広い方が高い傾向)
  • 用途地域(住居専用の土地、商業向けの土地などの区分がある)
  • 土地の形(長方形など綺麗な形の方が高い傾向)
  • 接している道路の幅(4m以上で高くなる傾向)
  • 土壌の質
  • 立地(駅から近い、便利など)
    etc

などがあげられる。

家の値段の決まり方

次に「家の値段」だが、これは

  • 本体工事の費用
  • 付帯工事の費用

にわかれる。

本体工事とは、その名の通り、家そのものを建てる費用のことだ。内訳には仮設工事や基礎工事、木工工事、内装工事etcとある。本体工事が完了すれば、まっさらな土地の上に”家の形をしたものが建つ”と考えればOKだ。

付帯工事とは、家の形以外のもの、つまり見えない部分の工事、および家以外の部分の工事のことである。具体的には電気工事やガス・水道工事、庭や駐車場の工事などだ。

(実際には、本体・付帯という呼び方やそれぞれの工事内容については、工務店や建築会社によって異なるのであくまで参考程度に)

それぞれ工事費用は大きく

  • 材料費
  • 人件費

で構成され、どんな材料を使うか、一流職人 or バイトを使うか、工事の期間や規模はどれくらいなのか、などを元に算出され、そこに工務店・建築会社の利益が乗り決定する。

ちなみに広告などに「本体価格〇〇万円!!」と書かれているものは、

  • 本体工事の費用

だけを指すことが多いときく。つまり、広告の「本体価格〇〇万円!!」だけでは付帯工事費用(電気やガス)が含まれていないため、それだけでは住めないのがほとんどということになる。

「諸費用(手数料、税金、ほか)」の内訳と概要

そして「諸費用」と一口にいうが、この中には

  • 手数料
  • 家を立てる前の調査・設計・儀式
  • 司法書士や土地家屋調査士に支払う登記費用
  • 税金

がある。

手数料は特に「土地の購入」に対して仲介手数料が掛かってくる(不動産業者の仲介を通すことが多いため)。

目安は

3%×6万円(400万円以上の取引の場合)

となる。

また家を立てる前に行う調査や設計、儀式にかかる費用として、

  • 地盤調査費用
  • 敷地調査費用
  • 確認申請手数料
  • 建物デザインなどの設計費用
  • 耐震などの構造計算費用
  • 地鎮祭費用
  • 上棟式費用

司法書士や土地家屋調査士に支払う登記費用として、

  • 建物表題登記の費用(所在地などを登録すること)
  • 所有権保存登記の費用(権利などを登録すること、ローン時には必須)
  • 所有権移転登記の費用(土地など所有権が移ったことを登録すること)
  • 抵当権設定登記の費用(抵当権、つまりローンなど担保のための登録)

保険料や生活に関わる費用として、

  • 水道分担金
  • 火災保険料
  • 住宅ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 家具、家財代

そして税金については、

  • 消費税(家代のみ、土地代にはかからない)
  • 印紙税(契約書に貼る収入印紙の金額)
  • 登録免許税
  • 不動産取得税(不動産を購入した際に発生)
  • 固定資産税
  • 都市計画税

のほか、混同されやすいものとして

  • 固定資産税精算金

がある。

 

これら「土地の値段」「家の値段」「諸費用(手数料、税金、ほか)」を合算して、注文戸建の値段(総支払い金額)が決まる。

注文住宅の費用を少しでも安くする方法

では、ここから「注文住宅の費用を少しでも安くする方法」を紹介していく。

  • 注文住宅をこれから購入する人
  • 注文住宅をすでに購入している人

とわけて紹介していこう。

注文住宅をこれから購入する人の節約

注文住宅を「これから購入する人」は、

「土地の値段」「家の値段」「諸費用(手数料、税金、ほか)」

それぞれの内訳を”めんどくさがらずに”よく見て、吟味・質問することが大事だ。

土地の値段の節約

まず「土地の値段」については、最終的には交渉次第だ。

しかし、そのための交渉材料集めとして以下のような方法が挙げられる。

  • 公示地価・基準地価を調べる
  • 形の悪い土地を探す
  • 相見積もりをとる
  • あまりオススメしないが直談判、競売

これらの方法が取れる。

まずは政府・自治体が公開している公示地価・基準地価を参照し、希望する地域の最低基準を調べよう

例えば(こんなものは見なくても予想がつくかもしれないが)東京の地価平均は103万7635円/㎡なのに対し、神奈川は27万6866円/㎡、埼玉は14万2584円/㎡、千葉になると10万1956円/㎡となる。

ちなみに日経BP総研が運営するウェブサイト「新・公民連携最前線」にて実施された、2019年の自治体子育てランキングTOPの千葉県印西市の地価平均は4万8681円/㎡、 印西牧の原エリアは7万9900円/㎡(都内へのアクセスは電車で1時間ほど)と、筆者としてはなんだか手が届きそうな気がしてきている。

これらは実勢価格とは異なるという点には注意しなければならないが、良い土地が見つかったあとでも、その地域の公示・基準地価を調べることで、相場からどれくらい離れているかを知れる。そしてその理由次第では交渉材料となる。

 

次に「形の悪い土地」も交渉材料となる。

形が悪い土地は建築・開発がしにくく、また分割して細かく販売するなどもできないため、一般的に売れにくいのだ。そのため、すでに値段が下がっている可能性もあるが、交渉しやすいといえる。

 

また「相見積もりをとる」ことも有効だ。

これはあくまで、複数の不動産仲介業者が媒介している土地に限られるが、土地そのものの価格ではなく仲介手数料などで少し差がつく場合がある。(あとは担当する営業マンが土地所有者さんをうまく説得できるか、というところもある)

 

そして「直談判、競売」についてだが、直談判とは土地の所有者さん(売主)と直接話をつけて契約すること。そして競売は差し押さえになった不動産を落札することだ。

直談判すれば、確かに仲介手数料などは不要で、所有者さんの希望価格に沿えば購入できる。しかし、不動産の契約関係は複雑なうえ、金額も大きい。購入後は10年、20年と住むことになる(関係が続く)と、不備があっては困るし、精神的にもストレスになる。

また競売物件は、こちらも相場より安く落札できるといわれているが、内覧ができないことも多い。元所有者とのトラブルが起こることもあるそうで、「よく見ないまま買う」ことはリスクが高いといえる。

これらの理由から、「直談判、競売」は確かに安く家や土地を手に入れられる可能性はあるが、あまりオススメはできない。

家の値段の節約

「家の値段」を節約する方法としては

  • シンプルな形、間取りにする
  • 相見積もりをとる
  • 材料費を見直す
  • ローコスト住宅をみてみる
  • モデルハウスとして貸す

これらの方法が挙げられる。

 

家の外観や形、屋根はできるだけ「シンプル」にした方が安くなる

というのも、形が複雑であったり、個性的であればあるほど、壁や屋根が増えてしまい、工事も難しくなり、結果的に人件費・材料費が掛かってしまうからである。

節約のための理想はシンプル・長方形の2階建だ。また水回りなどもできるだけ近い場所に揃えたい。こちらも水道管などの都合で、通す管が長くなれば、より工費がかかるからである。

間取りについては、部屋数は少ない方が材料費が少なく済む(壁が減るため)。床面積についても、最低限の広さにしておくと、工費全体が抑えられるだろう。

 

「相見積もり」は必ずといっていいほど取った方がいい

土地を購入した際に、工務店やハウスメーカーを指定されていればどうしようもないが、似たような土地や複数の候補があるならば、それぞれで見積もりをしてもらい比較検討すべきだ。

そして、あまりにも乖離があれば、それは突っ込んで尋ねよう。何か事情があるのかもしれないし、もしくは利益を過剰なほどに乗せられているのかもしれない。納得が行かない場合は建築士や設計士、信用のおける工務店などに相談してみてもいいかもしれない。

 

そして「材料費を見直す」については、最初にどこまで詳細なものを見せてもらえるかはわからないが、尋ねてみる価値があるものだ。

床素材で木の床を希望したとしても、さらにその中にはグレードがある。そのため素材を比較し、自分で選択するくらいの覚悟でいこう。またキッチンやトイレについても、既製品で対応できないような希望を出すと、ハイランクのものやオーダーメイドになってしまいコストが倍増してしまう。

見積書は非常に細かく、気が遠くなるような作業になるかもしれないが、「まとめ買い」をしたと思って、1つ1つみていこう。

 

そして、最近では「ローコスト住宅」というものが少しずつ流行ってきている

ローコスト住宅とは、その名の通り低コストで建てる住宅のことで、大手ハウスメーカーなどで提供されている。細かな注文をするというよりは、定められた規格を選んでいき、セットを積み上げていくイメージだ。

ローコスト住宅の秘密は

  • 統一規格による材料の大量発注でコストカット
  • 事前に工場などで加工・組み立てを行い搬入する
  • 規格化されていることで、工事もしやすくなり人件費をカット

などとなっており、いうなれば大手の効率化が為せる技ともいえる。

一方で

  • 間取り設計などの自由度が減る
  • 素材や設備のグレードが下がる

といったデメリットもあるが、費用を抑えるためであれば候補としては有力だろう。

 

最後に「モデルハウスとして貸す」という方法だが、これはあくまで完成後の話である。

完成後の自分の家を、工務店・ハウスメーカーのモデルハウスとして貸し出せば謝礼がもらえることもあるという。ただし、必ずしも貸し出せるわけではないし、自分が入居するまえに、他人が家に入ることになるのだから、心情的にも複雑だろう。

具体的な金額なども相場はなく、おそらく話し合いになるため、興味があれば営業マンなどに尋ねてみよう。

「諸費用(手数料、税金、ほか)」の節約

諸費用を節約するためには、

  • 自分でできる登記は自分でやる
  • 保険料を一括払い(長期払い)
  • 不動産取得税の軽減措置を活用する
  • 二世帯住宅にして控除額をアップ
  • 住宅ローン控除を活用する
  • 契約書を分けて印紙税を節約
  • 長期優良住宅は?微妙

といった方法が挙げられる。

 

まず「自分でできる登記は自分でやる」について、注文戸建てには複数の登記が必要だ。

  • 建物表題登記(”所在地”などを登録すること)
  • 所有権保存登記(”権利”などを登録すること、ローン時には必須)
  • 所有権移転登記(土地など”所有権が移った”ことを登録すること)
  • 抵当権設定登記(抵当権、つまり”ローンなど担保のため”の登録)

このなかで、赤字の3つの登記は自分でもできる(工務店や不動産業者には要確認)。詳しいやり方などは、別記事で改めて紹介する予定だが、費用として20〜30万円を浮かせることができる。

 

「保険料を一括払い(長期払い)」については、火災保険だ。

火災保険は、一括払いのほかに月払いや年払いを選択できるが、できるだけまとめて支払ったほうが安くなる。(一括払い>年払い>月払い)

ただし、

  • プランの見直しができないかもしれない
  • 途中で全損(家が倒壊したなど)した場合、支払済で未経過の分は戻ってこないかもしれない

というデメリットは把握しておこう(「かもしれない」としているのは、商品や契約内容によっても変わるためだ)

 

「不動産取得税の軽減措置を活用する」については、土地・家の両方に課税される「不動産取得税」を軽減できる措置だ。

請求されるタイミングで、同時に申請用紙が送付されてくる場合もあるようだが、うっかり忘れないようにしておこう。詳細はこちらも別記事にて紹介するが、10万円ほどを浮かせることができる。

 

「二世帯住宅にして控除額をアップ」についても、うまくすれば税金を安くできるが、詳細は別途記事にする(別記事が多くなってしまい申し訳ないが、二世帯住宅にはタイプと登記方法が3種類ずつあり、一概に控除を受けられるとは言えないのだ)。

 

「住宅ローン控除を活用する」については、所得税の優遇だ。

注文戸建てを10年以上のローンで購入する場合、所得税の住宅ローン税額控除を受けることができる(ほか諸条件あり)。税額控除額は、年末時点でのローン残高の1%で、最大40万円が支払う所得税からそのまま差し引かれる。期間は10年間だ。

ただし、ローンを組むということは、ローン手数料や金利などの負担があることを忘れてはならない。例えばフラット35で、3000万円を35年(仮金利として年利1.5%)借りたとすると、総返済額は3790万円になるという。

住宅ローン控除で、10年間、40万円の控除を受けても、最大400万円(実際には残高に応じるためこれより少なくなるだろう)と考えると、住宅ローン控除を当てにしすぎるのはあまり得策ではないかもしれない。

 

「契約書を分けて印紙税を節約」について、不動産売買や家の建築、およびローンの契約時には収入印紙が必要だ。

その印紙税は以下のように、金額に応じて負担額が変わる。

契約金額本則税率軽減税率(令和4年3月31日まで)
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

(出典:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

これは契約書に記載されている金額に応じて、負担額が変わるため、記載金額を少なくできれば節約できる。具体的には「本体価格と消費税の区分を明確にしてもらう」「夫婦それぞれという形でローンを組み、契約金額を折半する」といった方法が挙げられる。

 

最後に「長期優良住宅」についてお伝えしておく。

これは

長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅

出典:国土交通省 長期優良住宅のページ

のことで、その認定を受けるためには着工前に申請する必要がある。

認定を受けると住宅ローン減税の限度額が大きくなったり、補助金が得られたりするので、一見するとおトクな制度に思える。しかし、手続き・申請に時間がかかったり、”長期で使える良い家”を目指す分、建築費などのコスト増も見込まれる。

そのため、諸費用の節約のためであれば参考にはなるが、トータルコストで考えると活用するかどうかは検討が必要だ。

注文住宅をすでに購入している人の住居費の節約

注文住宅をすでに購入している人は、なかなか節約が難しい。

一応、紹介としては以下のような方法が挙げられる。

  • 借り換えで金利を小さくする
  • 繰り上げ返済で少しでも金利負担を減らす
  • 通知書の「固定資産税評価額」を見直す・見直し依頼をする
  • 耐震改修をする
  • バリアフリー改修をする
  • 省エネ改修をする

 

上記2つの「借り換えで金利を小さくする」「繰り上げ返済で少しでも金利負担を減らす」については、はっきりいってケースバイケースだ。

しかし、数年に一度であっても検討の余地がある。例えば「3000万円を30年間、年利1.5%でローンを組んだ」ら総支払額は3728万円だ。

これが、期間が25年間になれば、総支払額は3600万円になる。

さらに、30年間だったとしても、これが年利1%になったら総支払額は3474万円になる。

このように、ゼロコンマ数パーセントの削減であったり、わずかに短くできた期間であっても最終的な金額に与える影響は100万円〜300万円ほどと大きいのだ。

そのため「借り換えで金利を小さくする」「繰り上げ返済で少しでも金利負担を減らす」ための見直しは一度はしてみるべきだし、担当営業マンや金融機関には相談してみよう。

 

「通知書の「固定資産税評価額」を見直す・見直し依頼をする」については、お役所がミスをしている可能性があるということだ。

例えば

  • 土地が”住宅用地”になっていない(3〜6倍の差)
  • 面積が登記簿と間違っている
  • セットバック(道路の幅に合わせるために土地を下げた)の分が含まれている

と、いった事例が挙げられる。

これら以外にも、評価や計算が間違っているといった場合もあり、気になった際には役所に問い合わせてみよう。

 

「耐震改修をする」「バリアフリー改修をする」「省エネ改修をする」これらは、いうなればリフォームによる減税で工事金額の10%ほどが税金から控除される。

以下にまとめるが

  • 耐震改修(最大で所得税25万円控除、固定資産税を1/2減額)
  • バリアフリー改修(最大で所得税20万円控除、固定資産税を1/3減額)
  • 省エネ改修(最大で所得税25万円控除、固定資産税を1/3減額)

となる。

もちろん工事費用はかかるほか、国の定める様式・条件に当てはまるようにしなければならないため、やればトク、とはなかなかいえない。

しかし必要なリフォームをするのであれば、これらの制度を知っておいたほうがいいだろう。

住居費の節約に関する最新ニュース

ここでは、住居費の節約に関する最新ニュースの記事を取り上げている。本記事も随時更新するように務めるが、興味のあるものがあれば、ぜひ読んでみてもらいたい。

サラリーマンの節税|支払う税金を減らす方法を計算式から徹底解説

まとめ

注文住宅と一口に言っても、土地・家・諸費用をわけて考えれば、少しはスッキリする。

しかし、ここまで読んでくれた読者も感じたと思うが、それぞれにおいて考えるべき項目が非常に多く、難解だ。

マネー意識が高い、節約意識の高い読者の皆様なら、クリアできるかもしれないが、注文住宅の購入は、ぜひ長い時間と広い心、忍耐力を持って挑んでいただきたい。

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